گزارش کارشناسی انتخاب روش ساخت و ساز بر مبنای هزینه ساخت و سود آوری

با درج اطلاعات ملک کلنگی یا زمین ، گزارش توجیهی بر مبنای مقایسه سودآوری روشهای ساخت و ساز زیر ، ارائه می شود .

  1. تامین هزینه ساخت از طریق مشارکت در ساخت با سازنده
  2. تامین هزینه ساخت از طریق فروش بخشی از زمین توسط مالکین و اقدام به ساخت
  3. تامین هزینه ساخت از طریق ترکیب توان مالی مالکین ، دریافت وام ساخت و پیش فروش
  4. مساحت زمین لازم است حداقل 120 متر مربع باشد یا اینکه با تجمیع به این مقدار برسد


استان: *
شهر: *
مساحت زمین - متر: *
عرض یا بَر زمین - متر: *
ملک: *
ملک: *
عرض گذر اصلی، کوچه- متر : *
بافت فرسوده، ناپایدار: *
نام محله: *
مالک هستم، تامین هزینه ساخت :
شماره تماس: *
نام خانوادگی: *
توضیحات:

استان شهر مساحت زمین عرض یا بَر زمین محله وضعیت
تهران تهران 250 10 دبستان جنوبی
تهران تهران 340 12 طرشت شمالی
تهران تهران 275 9 جنت آباد جنوبی
تهران تهران 320 20 شهرک شریعتی جنوبی
تهران تهران 250 10 گلزار اقدسیه جنوبی
تهران تهران 287 0 بلوار فردوس شمالی
تهران تهران 420 14 بلوار فردوس شمالی
تهران تهران 170 10 نارمک شمالی
تهران تهران 162 16 شهید بهشتی شمالی
تهران تهران 400 12 گلستان حالت دیگر
تهران تهران 277.5 10 خواجه عبدالله انصاری شمالی
تهران تهران 300 25 نیاوران جنوبی
تهران تهران 400 20 پونک شمالی
تهران تهران 300 15 پونک شمالی
تهران تهران 460 0 شهران شمالی
تهران تهران 269 9.2 چهارراه قصر شمالی
تهران تهران 212.4 7.2 ستارخان شمالی
تهران تهران 420 20 مرزداران جنوبی
تهران تهران 1372.77 20 سردار جنگل شمال جنوبی
تهران تهران 650 15 مرزداران شمالی
تهران تهران 540 13.75 تهرانپارس جنوبی
تهران تهران 385 14 امیر آباد شمالی
تهران تهران 330 10 مرزداران شمالی
تهران تهران 385 20 شمس اباد شمالی
تهران تهران 120 6 شهرری شمالی
تهران تهران 235 20 باغ صبا جنوبی
تهران تهران 1281 20 شهرک غرب شمالی
تهران تهران 538.5 11.83 باغ فردوس جنوبی
تهران تهران 1080 22 شهران شمالی
تهران تهران 300 10 مرزداران جنوبی
تهران تهران 480 23 جنت آباد شمالی جنوبی
تهران تهران 925 25 شهرک المهدی جنوبی
تهران تهران 360 12 جنوبی
تهران تهران 2750 35 کن شمالی
تهران تهران 235 8 سهروردی شمالی شمالی
تهران تهران 420 14 یوسف آباد شمالی
تهران تهران 600 15 پاسداران شمالی
تهران تهران 400 12 یوسف آباد شمالی
فارس شيراز 250 10 فضل آباد شمالی
تهران تهران 400 12 قیطریه جنوبی
تهران تهران 448 20 ورداورد شمالی
تهران تهران 150 6 شمس آباد شمالی
تهران تهران 280 12 گیشا شمالی
تهران تهران 200 10 جوادیه شمالی
تهران تهران 320 10 بلوار فردوس جنوبی
تهران تهران 240 9 پردیس شمالی
تهران تهران 240 20 نیروی هوایی جنوبی
تهران تهران 156 13 بریانک جنوبی
تهران تهران 180 9 خانی آبادنو جنوبی
تهران تهران 220 11.4 پاسداران جنوبی
تهران تهران 200 11 امام خمینی جیحون شمالی
تهران تهران 288 12 دردشت شمالی
تهران تهران 300 10 سی متری جی جنوبی
تهران تهران 5000 60 قيطريه شمالی
تهران تهران 57 6 سبلان جنوبی
تهران تهران 200 20 سردار جنگل شمالی جنوبی
تهران تهران 1166 25 فردوس شمالی
تهران تهران 369 16 شهران شمالی
تهران تهران 320 16 صادقیه شمالی
تهران تهران 1000 20 اخلاقی شمالی
تهران تهران 200 10 سعادت آباد شمالی
تهران تهران 230 10 نظام آباد جنوبی
تهران تهران 200.5 11.7 جیحون بهنود شمالی
تهران تهران 338 13.6 سید خندان شمالی
فارس شيراز 220 10 همت شمالی جنوبی
تهران تهران 94 7 نازی آباد جنوبی
تهران تهران 216 12 باغ آذری شمالی
تهران تهران 300 10 مرزداران شمالی
تهران تهران 247 10 هروی جنوبی

 
تصمیم به ساخت زمین توسط مالکین ، تصمیم مهمی است و اثرات مالی شگرفی دارد . قبل از شروع تصمیم  گیری در خصوص نحوه ساخت و ساز ، لازم است روشهای مختلف تامین مالی هزینه ساخت بررسی شده و بهینه ترین آن با در نظر گرفتن قابلیت اجرا و سود آوری انتخاب گردد . این مقاله جهت مالکین تنظیم شده است و سازندگان حرفه ای نفعی از آن نمی برند .
 
گزارش حاصل از این مقاله ، مقایسه تامین مالی و سودآوری ساخت وساز روشهای زیر جهت مالکین است .
 
1- مشارکت در ساخت
2-فروش بخشی از زمین ، جهت تامین هزینه ساخت مالکین قبلی  
3- تسهیلات مشارکت مدنی احداث ساختمان ( وام ساخت  )
4- تامین هزینه ساخت با پیش فروش آپارتمان
5- تهاتر با تامین کنندگان کالا ، سازندگان سازه بتنی و فلزی
6- خرید اعتباری با استفاده از رهن آپارتمان در فصل پایانی ساخت
7 - ساخت نقدی با هزینه مالکین
8- اشتباه بودن تصمیم ساخت و ساز و منفعت مالکین در فروش زمین
 
 
 
1- مشارکت در ساخت
 
  • در این حالت قرارداد با سازنده با نسبتهای مشخص و توافق در خصوص مبلغ بلاعوض و اسکان ، تنظیم می گردد . 
  • مالکین نیاز به تامین هزینه ساخت ندارند . در عمده موارد هزینه اسکان آنان توسط سازنده از طریق مبلغ قرض الحسنه یا مبلغ بلاعوض پرداخت می گردد .
  • مسئولیت ساخت و ساز و خطرات ناشی از آن همانند خطرات گود برداری به عهده مالکین است .
  • وابسته به انتخاب سازنده است . اگر مالکین در خصوص مبلغ بلاعوض و یا مزایای قرارداد طمع کنند ، سازنده بی تجربه ای را انتخاب خواهند نمود که نیاز به کار دارد و در مقایسه با رقیبان ، امتیاز بیشتری به مالکین می دهد . این امر ریسک جمع شدن پروژه توسط سازنده را افزایش می دهد .
  •  سود پروژه بر مبنای نسبتهای مشارکت ، بین دو طرف سازنده و مالکین تقسیم می گردد .
  • اگر زمین بزرگ یا گران قیمت باشد ، با ساخت و ساز و تبدیل آن به واحدهای کوچک ، نقدینگی لازم حاصل خواهد شد. 
  • در عمده موارد منافع آن نسبت به فروش سهم زمین جهت مالکین بیشتر است ، هر چند در مقایسه با سازنده منافع کمتری حاصل می شود  .
 
2-فروش بخشی از زمین به خریدار جدید جهت تامین هزینه ساخت مالکین قبلی  و ساخت مشترک
 
  • در این حالت بخشی از زمین کلنگی جهت تامین هزینه ساخت ، به خریدار فروخته می شود .  مبلغ حاصل از فروش بخشی از زمین و سهم هزینه ساخت  مالک جدید در حسابی به نام کلیه مالکین و خریدار جدید ، واریز می گردد . هزینه ساخت از این محل تامین می شود .
  • مالکین نیاز به تامین هزینه ساخت ندارند .  اسکان مالکین در دوران ساخت ، وابسته به مبلغ فروش سهم زمین و توافق بر سر آن است . 
  •  مسئولیت ساخت و ساز و خطرات ناشی از آن بر عهده مالکین است . مالکین می توانند با استخدام مهندس مجری یا مدیر ساخت ، این مسئولیت را  مرتفع کنند .
  • ساختمانها با قیمت تمام شده به مالکین تحویل می شود . هزینه های پنهانساخت و ساز وجود ندارد و همه چیز شفاف است . 

 

3- تسهیلات مشارکت مدنی احداث ساختمان ( وام ساخت همانند وام بانک مسکن )
 
  • مالکین راسا اقدام به ساخت ملک می نمایند . جهت ساخت و ساز می توانند مدیر ساخت یا مدیر پیمان نیز استخدام کنند .
  • جهت رسیدن به مرحله دریافت وام لازم است تامین هزینه جواز و بخشی از هزینه ساخت را تامین نمایند . به صورت سر انگشتی لازم است حداقل یک چهارم کل هزینه ها ، توسط مالکین تامین شود .
  • سود حاصل از ساخت و ساز به مالکین تعلق می گیرد و با سازنده تقسیم نمی شود .
  • با توجه به مبلغ وام مسکن و تسهیلات مدنی مشارکت در ساخت ، در تهران ، عمدتا در واحدهای مفید آپارتمانی متراژ کوچک و بافت فرسوده با مزایای بالای تخفیف جواز،  قابل اجرا است .
  •  در دوران ساخت لازم است ، سود مشارکت به بانک وام دهنده پرداخت نمود . سودهای مذکور بالا است و سازنده لازم است روشهای ساخت و سازی را انتخاب کند که منجر به کاهش زمان اجرا و افزایش راندمان ساخت شود .

 

4- تامین هزینه ساخت با پیش فروش آپارتمان
 
  • مالکین راسا اقدام به ساخت ملک می نمایند . جهت ساخت و ساز می توانند مدیر ساخت یا مدیر پیمان نیز استخدام کنند .
  • جهت رسیدن به مرحله دریافت وام لازم است تامین هزینه جواز و بخشی از هزینه ساخت را تامین نمایند . به صورت سر انگشتی لازم است حداقل یک چهارم کل هزینه ها ، توسط مالکین تامین شود .
  • سود حاصل از ساخت و ساز به مالکین تعلق می گیرد و با سازنده تقسیم نمی شود .
  • جهت استفاده از مزیت پیش فروش ساختمان لازم است در بازار اعتبار داشته باشید . از این نظر که خریداران مسکن از سازندگان تازه کار ، پیش خرید نمی کنند . لذا لازم است مالکین جهت ساخت و ساز با سازنده خوشنام منطقه ، قرارداد مدیریت ساخت یا مدیریت پیمان منعقد نمایند .
  • در پیش فروش نباید افراط نمود و تعداد واحدهای زیادی را پیش فروش نمود . ریسک افزایش هزینه های ساخت وجود دارد . در صورتی که در قرارداد پیش فروش ، قیمت ثابت باشد ، افزایش هزینه های ساخت می تواند منجر به ضرر و زیان در پروژه شود . 

 

5- تهاتر  با تامین کنندگان کالا ، سازندگان سازه بتنی و فلزی
 
  • جهت تامین مالی از تهاتر کالا در مقابل واحد مسکونی استفاده می شود .
  • استفاده از این روش در پروژه های با تعداد واحد بالا امکان پذیر است ، طوریکه حداقل کالای مشخصی به میزان یک واحد مسکونی باشد . به عنوان مثال هزینه اسکلت فلزی برابر یک واحد مسکونی یا حداقل سه دانگ آن باشد .
  • از آنجاییکه تنوع کالای ساختمانی زیاد است و یک تولید کننده انواع مصالح و کالاها را در اختیار ندارد ، کارآیی این روش محدود ولی قابل انجام است .
  • در مجتمع های ساختمانی بزرگ فروشندگان کالا بخشی از هزینه را به صورت جنس و مابه تفاوت را به صورت نقدی می پردازند .

 

6- خرید اعتباری با استفاده از رهن آپارتمان در فصل پایانی ساخت
 
  • فصل پایانی ساخت هر پروژه ساختمانی ، سه ماه نهایی ساخت آن است .
  • در فصل پایانی ساخت ، طی سه ماه آینده پروژه به بهره برداری می رسد و مالک می تواند روی مبلغ حاصل از رهن کامل واحدهای ساختمانی ، حساب نماید . 
  • در این حالت می تواند ، هزینه فعالیتهای نهایی ساختمان همانند کابینت ، شیرآلات ، لوازم بهداشتی ، درب ضد سرقت ، دربهای داخلی ، هود ، پکیج ، رادیاتور و تاسیسات را از محل  مبلغرهن آپارتمان ، به صورت تعهدی خریداری کرده و در فاصله سه ماه آینده بپردازد.
  • مبلغ رهن ساختمان در تهران چشمگیر است و در برخی محلات ، برابر هزینه ساخت واحد آپارتمانی است ، از این رو منبع مهمی جهت خرید اعتباری مالک نزد تامین کنندگان کالا ، محسوب می شود .

 

7 - ساخت نقدی با هزینه مالکین
 
  • روش سنتی تامین هزینه ساخت به صورت تمام نقد توسط مالکین است .استفاده از این روش محدود به توانایی مالکین است .
  • سود ساخت و ساز به صورت تمام و کمال به مالکین پرداخت شده و هیچ بخشی از آن تبدیل به سود وام ، سود پیش خریدار ، سود تامین کننده کالا نمی شود .
  • مسئولیت ساخت و ساز و خطرات ناشی از آن به عهده مالکین است . مالک می تواند با جایگزین کردن مدیر ساخت یا مدیر پیمان ، این مسئولیت را از خود مرتفع نماید .

 

8- اشتباه بودن تصمیم ساخت و ساز و منفعت مالکین در فروش زمین
 
  •  اگر تعداد مالکین زیاد باشد ، هزینه نمودن جهت ساخت تضمین سود آوری نیست و سهم نهایی هر مالک می تواند کمتر از وضعیت فعلی شود . ( به لحاظ مبلغ )  
  • در زمینهای با تراکم کم ، ساخت و ساز مقرون به صرفه نیست و فروش یکجا زمین گزینه مناسبتری محسوب می شود . 
  • در دوره های رکود شدید مسکن ، فروش زمین و خرید آپارتمانهای نوساز زیر قیمت ، می تواند گزینه مطلوبتری برای مالکین باشد .
 
 
مقایسه روشهای مختلف تامین هزینه مالی ساخت ساختمان ، بهترین و سود اورترین روش اجرای ساختمان

نظر خود را درج کنید.



کاربر15826 1398-01-21 08:52:44 پاسخ

سلام. سال نوشمامبارک . بنای 100تومن 3 طبقه چقدر هزینه دارهای بااینکه روش سود آوریتامین هزینه؟لطفا راهنمایی کنید..تشکر

کاربر14721 1397-12-27 13:45:41 پاسخ

لطفا با بنده تماس بگیرید .